Camping kopen in België: dicht bij huis, twee sets regels

België is voor veel Nederlandse kopers de meest logische eerste stap: dezelfde taal (in Vlaanderen), familie op rijafstand en een overzichtelijke markt. Maar onderschat het niet: België heeft federale, Vlaamse én Waalse regels, en juist voor campings verschillen die per gewest flink.

De markt: klein aanbod, vooral Ardennen

België telt maar zo’n 358 campings, een fractie van het Nederlandse aantal. Het verkoopaanbod zit vrijwel volledig in de Ardennen en de Gaume; aan de kust komt zelden iets op de markt. Indicatie van vraagprijzen (juli 2026):

Segment	Vraagprijs	Wat je krijgt
Instap	€ 325.000 – € 600.000	2 – 3,5 ha, 10 – 50 plaatsen, vaak eenvoudige voorzieningen
Middenklasse	€ 600.000 – € 1.000.000	± 3 ha, 50 – 90 plaatsen, met woonhuis
Groter	€ 1.000.000 – € 2.200.000	Gevestigde camping met vastgoed, soms als aandelenovername

Wat koop je: aandelen, handelsfonds of vastgoed

Er zijn drie routes, en de keuze bepaalt je risico en je belastingdruk:

• Aandelenovername (BV/SRL): je neemt de hele vennootschap over, inclusief vastgoed, vergunningen en btw-nummer, maar ook alle bekende én onbekende schulden. Geen verkooprecht op het vastgoed, wel maximale due diligence nodig.
• Handelsfonds (fonds de commerce): je koopt de onderneming (naam, gasten, materieel); schulden blijven in principe bij de verkoper. Zit er vastgoed in de deal, dan is een notariële akte verplicht.
• Los vastgoed met eigen nieuwe exploitatie: schoonste start, hoogste overdrachtskosten.

Let op één Belgische bijzonderheid: neem je een handelsfonds over zonder de fiscale attesten van de fiscus, btw en RSZ, dan ben je als koper hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de verkoper. Geen attesten, geen deal.

Vergunningen: Vlaanderen en Wallonië doen het anders

In Vlaanderen geldt het Logiesdecreet: elk logies moet aangemeld zijn bij Toerisme Vlaanderen en de naam “camping” is beschermd. De uitbatingsnormen zijn concreet: minstens 30 toeristische kampeerplaatsen, individuele stroom van minstens 6 ampère op 85 procent van de plaatsen, een herkenbare receptie. Daarnaast is een brandveiligheidsattest van de burgemeester verplicht (type A is acht jaar geldig) en moet de exploitatie passen binnen de omgevingsvergunning en de bestemming recreatiegebied.

In Wallonië is het toerismerecht per 1 juli 2025 hervormd: vóór exploitatie is registratie bij Tourisme Wallonie verplicht (met strafregisteruittreksel en brandveiligheidsdossier), de oude classificatie is vervangen door vrijwillige certificering, en er zijn renovatiepremies tot € 80.000 per drie jaar, maar alleen voor werken die ná goedkeuring starten. Campings met minder dan 50 plaatsen volstaan met een milieumelding bij de gemeente; grotere terreinen hebben een milieuvergunning nodig.

Bij overname geldt in beide gewesten: de logiesregistratie staat op naam van de exploitant en gaat níet automatisch mee over. Jij moet je als nieuwe uitbater zelf (opnieuw) aanmelden en zelf de attesten kunnen voorleggen. Plan dat vóór de overdracht, niet erna.

Financiering

Nederlandse banken financieren geen Belgisch vastgoed; je komt uit bij een Belgische bank. Reken op 25 tot 30 procent eigen inbreng bij een bedrijfsovername, en bij horeca-achtige exploitaties vragen banken soms meer. In Wallonië kan Wallonie Entreprendre een achtergestelde lening of bankgarantie naast het bankkrediet leggen; daarvoor is doorgaans wel een Belgische vennootschap nodig.

Belastingen en kosten voor de koper

• Verkooprecht op vastgoed: 12 procent in Vlaanderen, 12,5 procent in Wallonië. Bij een aandelenovername betaal je dit niet, omdat het vastgoed in de vennootschap blijft.
• Btw: de overdracht van een volledig handelsfonds aan een btw-plichtige koper is vrij van btw (overdracht van een algemeenheid van goederen).
• Notariskosten: wettelijk degressief ereloon plus circa € 1.100 vaste aktekosten plus 21 procent btw; op notaris.be staat een rekenmodule.
• Jaarlijks: onroerende voorheffing op het kadastraal inkomen (met gemeentelijke opcentiemen) en gemeentelijke toeristenbelasting per nacht.
• In de exploitatie: de btw op overnachtingen is per 1 maart 2026 verhoogd van 6 naar 12 procent. Reken dat door in je omzetprognose, oude jaarcijfers zijn op dit punt geflatteerd.

Het proces en de doorlooptijd

Het vastgoedluik is strak geregeld: na het compromis (voorlopige koopovereenkomst) moet de notariële akte binnen vier maanden volgen. Het hele traject van eerste contact tot overdracht duurt in de praktijk eerder zes tot twaalf maanden, vooral door due diligence en financiering. Je hebt minimaal nodig: een Belgische notaris, een accountant-fiscalist die het Belgische stelsel kent, en bij een aandelenovername een advocaat voor de garanties.

De vijf valkuilen van België

1. Permanente bewoners. In Wallonië wonen naar schatting 10.000 tot 12.000 mensen permanent op campings en vakantieparken; het Plan Habitat Permanent wil dit uitfaseren en beperkt nieuwe vaste bewoning. In Vlaanderen mag wonen in recreatiegebied niet, maar hebben zittende bewoners woonrecht tot uiterlijk eind 2029. Koop je een camping met vaste bewoners, dan koop je ook dit dossier.
2. Overstromingsrisico. Veel Ardense campings liggen aan rivieren, en de overstromingen van 2021 werken door in beleid en verzekerbaarheid. Check elk terrein op de Waalse overstromingskaarten voordat je rekent.
3. Jaarplaatshouders. Langlopende, soms informele contracten met vaste standplaatshouders geven stabiele omzet maar beperken je vrijheid om te herontwikkelen. Vraag élk contract op.
4. Planologie. Uitbreiden buiten de recreatiezone is vrijwel onmogelijk, en rond Vlaamse recreatiezones hangt decennia aan wisselend vergunningenbeleid. Wat er vandaag staat is niet automatisch wat er mag staan.
5. De registratie gaat niet mee. De grootste praktische instinker: wie de camping koopt maar de logiesregistratie, het brandattest en de milieumelding niet tijdig op eigen naam regelt, exploiteert formeel zonder papieren.

Belangrijkste bronnen

• Toerisme Vlaanderen: logies en uitbatingsnormen camping
• Toerisme Vlaanderen: brandveiligheidsnormen
• Tourisme Wallonie: verplichte registratie logies
• Camping Belgique: hervorming Code wallon du Tourisme (2025)
• Wallonie: Plan Habitat Permanent
• Vlaanderen: permanente bewoning weekendverblijven
• FOD Financiën: attest overdracht handelsfonds
• Notaris.be: termijn compromis-akte en rekenmodules