Camping kopen in Duitsland: groeimarkt met zestien regelboeken

Duitsland is een campingland in de lift: 44,7 miljoen overnachtingen in 2025, een record, en ruim een verdubbeling ten opzichte van 2005. Tegelijk speelt er een generatiewissel bij familiebedrijven en kopen professionele ketens verouderde terreinen op. Voor een particuliere koper is er dus aanbod, maar ook concurrentie van investeerders, en zestien deelstaten met elk hun eigen regels.

De markt: wat kost een camping in Duitsland?

Het te-koop-aanbod concentreert zich in het binnenland: Moezel en Eifel (Rijnland-Palts), Brandenburg, Mecklenburg-Voor-Pommeren, Nedersaksen en Hessen. Aan de Noord- en Oostzeekust is aanbod schaars en duur. Indicatie uit het actuele aanbod (juli 2026): van € 290.000 voor een kleine camping in Nedersaksen tot € 2,2 miljoen bij Berlijn; binnen € 1,5 miljoen koop je vooral plattelandscampings buiten de topkustregio’s.

Voor de waardering geldt de ertragswaarde als norm: in de praktijk 3 tot 7 keer de gecorrigeerde jaarwinst. Let op: Duitse vraagprijzen liggen nogal eens boven wat voor een particuliere opvolger rendabel is, mede omdat in de boeken vaak geen ondernemersloon is meegerekend. Een gedocumenteerd branchevoorbeeld: aangeboden voor € 1,9 miljoen, verkocht voor € 1,5 miljoen.

Asset deal of share deal, en altijd de notaris

• Asset deal: je koopt grond, opstallen, inventaris en contracten los. Zodra er grond in de transactie zit, moet het héle koopcontract notarieel worden vastgelegd. Veel Duitse campings zijn eenmanszaken; dan is dit de enige route.
• Share deal: je koopt de aandelen in de exploiterende GmbH, ook dat verplicht via de notaris. Je neemt dan de volledige historie over, inclusief schulden en fiscale risico’s.

Eigendom van grond gaat pas over bij inschrijving in het Grundbuch. Lees dat register vóór je biedt: hypotheken, erfdienstbaarheden en vooral Erbbaurecht (erfpacht) staan erin. Veel Duitse campings liggen deels op gemeente- of kerkgrond in erfpacht; een korte restlooptijd of een geïndexeerde canon maakt financiering en doorverkoop lastig, en feitelijk koop je dan een exploitatie zonder grond.

Vergunningen: objectgebonden blijft, persoonsgebonden vervalt

• Elke deelstaat heeft een eigen Campingplatzverordnung met eisen aan inrichting, sanitair en brandveiligheid (zoals vrij te houden brandgangen). Wat in de ene deelstaat mag, geldt niet automatisch in de andere.
• De Baugenehmigung is aan het perceel gebonden en blijft bij overname gelden voor de vergunde situatie. Uitbreiding, glamping-accommodaties of functiewijziging vereisen een nieuwe vergunning binnen het Bebauungsplan (vaak “Sondergebiet Camping”). Uitbreidingsplannen zonder planologische toets zijn speculatie.
• De Gaststättenerlaubnis (alcohol schenken in restaurant of kiosk) is persoonsgebonden en moet je opnieuw aanvragen; voor de overgangsperiode bestaat een voorlopige vergunning.
• Praktisch bij de start: Gewerbeanmeldung bij de gemeente; als EU-burger heb je geen aparte vergunning nodig om je in Duitsland te vestigen.
• De BVCD/DTV-sterrenclassificatie is vrijwillig en drie jaar geldig; een overgenomen classificatie verloopt dus en moet opnieuw gekeurd worden.

Financiering

De gangbare financiers zijn de regionale Sparkasse of Volksbank ter plaatse; grote banken doen dit segment zelden. Interessant voor overnemers zijn de KfW-regelingen die via de Duitse huisbank lopen: het ERP-StartGeld (tot € 200.000, met 80 procent staatsgarantie voor de bank) en het ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge, specifiek voor bedrijfsopvolging. Reken op 15 tot 30 procent eigen inbreng, bij exploitatiegebonden vastgoed soms meer. Te weinig eigen geld is volgens de branche dé reden waarom particuliere overnames afketsen.

Belastingen en kosten voor de koper

Wat	Tarief (2026)
Grunderwerbsteuer (per deelstaat)	3,5% (Beieren) tot 6,5% (o.a. NRW, Sleeswijk-Holstein); Rijnland-Palts 5%
Notaris- en Grundbuchkosten	± 1,5 tot 2% van de koopsom
Btw bij bedrijfsovername	Geen (Geschäftsveräußerung im Ganzen)
Btw in de exploitatie	7% op kortdurende staanplaatsverhuur; verhuur aan Dauercamper langer dan 6 maanden vrijgesteld
Gewerbesteuer (jaarlijks)	3,5% × gemeentelijke Hebesatz over de winst

Let op: ook een share deal ontloopt de Grunderwerbsteuer niet meer; bij overgang van 90 procent of meer van de aandelen in een vastgoedhoudende vennootschap is die gewoon verschuldigd.

Proces en doorlooptijd

Veel Duits aanbod is “discreet”: niet openbaar geadverteerd maar via makelaars, IHK-overnamebeurzen (nexxt-change) en netwerken. De actieve zoek- en onderhandelingsfase duurt doorgaans 6 tot 12 maanden; na het notariële contract volgen nog enkele maanden tot de Grundbuch-inschrijving. Je team: een Duitse notaris (verplicht), een advocaat met Duits-Nederlandse praktijk, een Steuerberater en een bouwkundig keurder (€ 1.500 tot € 4.000 per keuring, goed besteed geld).

De grote valkuilen

1. Dauercamper. Lopende huurcontracten van vaste gasten gaan bij grondkoop van rechtswege mee over. Het zijn geen woonhuurcontracten en dus regulier opzegbaar, maar abrupte verhogingen of opzeggingen leveren conflicten en imagoschade op, en historisch lage tarieven drukken de omzet per plaats.
2. Permanente bewoning. Hoofdverblijf op een camping is planologisch vrijwel nooit toegestaan; wonende Dauercamper zijn een handhavingsrisico dat jij overneemt.
3. Personeel gaat automatisch mee (§ 613a BGB), met alle rechten en anciënniteit; ontslag wegens de overname is nietig.
4. Erbbaurecht en pacht: check het Grundbuch op wiens grond je eigenlijk koopt.
5. Uitgestelde investeringen: sanitair, riolering en elektra uit de jaren zeventig zijn de klassieke kostenpost; een volledige sanitairrenovatie kost al snel € 100.000 tot € 300.000.
6. Geflatteerde cijfers: winst zonder ondernemersloon en zonder afschrijvingen zegt weinig. Normaliseer de cijfers voordat je een multiple loslaat op de vraagprijs.

Belangrijkste bronnen

• Destatis: campingovernachtingen 2025
• Grunderwerbsteuer per deelstaat
• KfW: ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge
• § 613a BGB: overgang van arbeidsverhoudingen
• DTV/BVCD: sterrenclassificatie campings
• Campingplatzverordnung Baden-Württemberg (voorbeeld deelstaatregels)
• STRICK advocaten: juridische aandachtspunten Duitse campingovername