Camping kopen in Frankrijk: de grootste markt, de meeste regels

Frankrijk telt zo’n 7.400 campings, meer dan waar ook in Europa, en de sector draait met circa 125 miljoen overnachtingen per jaar beter dan de hotellerie. Tegelijk verdwenen er in twintig jaar zo’n 1.600 kleine terreinen: precies het segment waarin veel Benelux-kopers instappen. Kansen genoeg dus, maar het Franse systeem kent eigen begrippen die je moet snappen voordat je gaat bieden.

De markt: wat kost een camping in Frankrijk?

In het instapsegment (tot circa € 800.000) koop je doorgaans een kleinere familiecamping in het rurale binnenland, meestal inclusief bedrijfswoning. Populair bij Nederlanders en Vlamingen: de Dordogne en de Ardèche, Bretagne, en het goedkopere binnenland (Aveyron, Corrèze, Creuse). Kustcampings zitten grotendeels boven de € 1,5 miljoen of bij ketens.

Voor de waardering geldt als vuistregel: een gewone camping wisselt van eigenaar voor zo’n 4 tot 5 keer het genormaliseerde bedrijfsresultaat (EBE). Een vraagprijs die daar ver boven zit, vraagt om een goed verhaal, en particuliere verkopers prijzen nogal eens op emotie.

Fonds de commerce, murs of aandelen: weet wat je koopt

Het Franse systeem knipt een camping in tweeën:

• Fonds de commerce: de onderneming zelf (klantenkring, naam, inventaris, contracten). Kan bij onderhandse akte, meestal via een avocat.
• Murs: het vastgoed (grond en gebouwen). Overdracht loopt verplicht via de notaris. Vaak worden fonds en murs in één transactie gecombineerd, met avocat en notaris naast elkaar.
• Aandelen (SARL/SAS): je koopt de vennootschap inclusief volledige historie. Alleen doen met een balansgarantie (garantie d’actif et de passif) van de verkoper.

Twee Franse eigenaardigheden om vooraf te kennen. Ten eerste: bij een fonds-koop blijft de koopsom na de overdracht 30 tot 90 dagen geblokkeerd (séquestre), omdat koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk zijn voor bepaalde belastingschulden van de verkoper. Ten tweede: gemeenten kunnen een voorkooprecht hebben op het fonds de commerce; de gemeente heeft dan twee maanden om te reageren.

Werk je met een makelaar of bemiddelaar? Die moet een carte professionnelle hebben (Loi Hoguet), ook voor bemiddeling in fonds de commerce. Controleer dat gewoon; het is een teken van een serieuze partij.

Vergunningen: permis d’aménager en het classement

• Een echte camping (meer dan 6 plaatsen of 20 personen) vereist een permis d’aménager. Die vergunning is aan het terrein gebonden en gaat bij overname mee, maar controleer altijd of de féítelijke exploitatie (aantal plaatsen, type verblijven) klopt met wat er vergund is. Meer plaatsen exploiteren dan vergund komt voor, en dan koop je een handhavingsrisico.
• Uitbreiden met meer dan 10 procent van de plaatsen vereist een nieuwe vergunning.
• Het classement (1 tot 5 sterren, via Atout France) is vrijwillig maar financieel belangrijk: op een geclassificeerde camping geldt 10 procent btw op logies, zonder classement 20 procent. Het classement is vijf jaar geldig, blijft bij overname staan, maar vervalt als de exploitatie langer dan zes maanden stilligt. Check dus de resterende looptijd.
• Gebouwen (receptie, restaurant, sanitair) zijn ERP’s met brandveiligheids- en toegankelijkheidseisen; campings in aangewezen risicozones (overstroming, bosbrand) moeten een veiligheidsdraaiboek hebben en kunnen beperkt zijn in uitbreiding.

Financiering: reken op fors eigen geld

Franse banken financieren zelden meer dan 60 procent van de koopsom en rekenen uitsluitend met de gerealiseerde omzet van de laatste drie jaar, niet met jouw plannen. In de praktijk heb je bij campings van € 600.000 tot € 1 miljoen al snel € 200.000 tot € 250.000 eigen geld nodig; hele kleine campings zijn vaak niet bancair financierbaar. Gebruikelijke aanvullingen: een crédit-vendeur (verkoperslening), een tweede hypotheek op de Nederlandse woning, of location-gérance (huurkoop) als opstap. Neem altijd een financieringsvoorbehoud op in het compromis; een voorbehoud “verkoop eigen huis in Nederland” accepteert de Franse praktijk niet.

Belastingen en kosten voor de koper

Wat	Tarief (2026)
Registratierechten fonds de commerce	0% tot € 23.000 · 3% tot € 200.000 · 5% daarboven
Aandelen SARL / SAS	3% (na aftrek) / 0,1%; vastgoedvennootschap 5%
Overdrachtsrechten vastgoed (murs)	± 6,3% in de meeste departementen
Totale notariskosten bestaand vastgoed	± 7 tot 8% van de vastgoedprijs
Btw op logies	10% mét classement, 20% zonder

Ter illustratie: op een fonds de commerce van € 800.000 betaal je circa € 35.000 registratierechten. Jaarlijks komen daar de taxe foncière, de CFE (lokale bedrijvenbelasting, met een specifieke berekening voor campings; controleer de aanslag) en de af te dragen taxe de séjour bij.

Proces en doorlooptijd

Van compromis tot definitieve akte duurt gebruikelijk twee tot vier maanden; het hele traject van zoeken tot sleutel eerder negen tot twaalf maanden wanneer er vastgoed in de deal zit. Plan de overdracht buiten het seizoen. Je team: een begeleider of makelaar met carte professionnelle, een avocat voor het fonds, een notaris voor de murs, een expert-comptable voor de cijfers en een fiscalist die Nederland/België én Frankrijk kent als je emigreert.

De grote valkuilen

1. Mobil-homes die niet van jou worden. Residentiële mobil-homes zijn vaak eigendom van de gasten; jij neemt alleen de plaatsingscontracten over. Er is geen specifiek wettelijk kader voor jaarverhuur van parcellen, dus inventariseer per plaats wat van wie is en wat het contract zegt.
2. Personeel gaat automatisch mee. Alle lopende arbeidscontracten, vast én seizoen, gaan bij overname van rechtswege over met behoud van loon en anciënniteit (artikel L1224-1). Daar kun je niet van afwijken.
3. Vergunning versus werkelijkheid. Laat een urbanisme-audit doen: vergunde capaciteit, bestemmingsplan (PLU) en risicozones.
4. Verlopend classement. Vervalt het classement, dan verdubbelt je btw op logies. Controleer looptijd en plan de herkeuring.
5. Te optimistisch rekenen. Banken rekenen met drie jaar bewezen cijfers; doe dat zelf ook. Een koopprijs boven 5 keer het bedrijfsresultaat moet je kunnen uitleggen.

Belangrijkste bronnen

• Bpifrance Création: regelkader campingexploitatie
• DGE: terrains de camping aménagés
• Atout France: classement, procedure en overname
• Impots.gouv (BOFiP): 10% btw op geclassificeerde campings
• Bpifrance: registratierechten bij overname
• Légifrance: artikel L1224-1 (overgang personeel)
• DGCCRF: Loi Hoguet en de carte professionnelle